Les baux ruraux en Bretagne

Le jeune agriculteur qui bénéficie de la dotation JA peut bénéficier d'un dégrèvement de taxes foncières les 5 premières années de son installation.

Magali Broustal, juriste aux Chambres d'agriculture de Bretagne vous explique tout.

Le Bail verbal

Une location de terres ou de bâtiments d’exploitation sans contrat formalisé par écrit est possible. Dans ce cas, il faut rechercher les preuves de l’existence du bail verbal.

Le Code Rural énonce que les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans, aux clauses et conditions du contrat type établi par la commission départementale des baux ruraux. Contrairement à beaucoup d’idées reçues, un bail verbal n’est pas un contrat annuel.

La preuve du bail verbal n’est pas facile à établir. Elle ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. La preuve du bail ne peut non plus être rapportée par une seule affiliation à la mutualité sociale agricole, qui est un acte unilatéral, de la même manière qu’une déclaration au titre de la PAC.

C’est le paiement effectif d’un loyer qui peut constituer un élément déterminant. Attention, ce paiement peut s’opérer par différents moyens.

La qualification relève de l’appréciation souveraine du juge, en cas de litige. Concrètement, il faut se demander s’il y a preuve d’un contrat, c'est-à-dire d’un accord de volonté entre deux parties. Le contenu du bail verbal n’est pas fixé par les parties puisque c’est le contrat type départemental qui s’applique.

Un propriétaire peut souhaiter reprendre ses terres et/ou bâtiments loués à un fermier pour les exploiter lui-même, ou par (sa) son conjoint(e), (sa) son partenaire pacsé(e), (sa) son descendant(e).

Dans ce cas, le propriétaire doit faire délivrer un congé au locataire en respectant des conditions de forme et de fond.

• Conditions de forme

Le congé est donné, par acte d’huissier, 18 mois avant le terme du bail.

• Conditions de fond

Le bénéficiaire du congé doit remplir les conditions suivantes :

• Avoir la capacité professionnelle ou expérience professionnelle ou à défaut être titulaire d’une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures ;
• Habiter à proximité des biens objets de la reprise ;
• Disposer des moyens techniques et financiers suffisants.

Le bénéficiaire s’engage à exploiter les biens repris personnellement pendant au moins neuf ans.

• Comment contester un bail rural ?

Le preneur a 4 mois pour contester le congé devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

• Prorogation de plein droit

Le preneur qui est à moins de 5 ans de l’âge de la retraite, peut obtenir de plein droit la prorogation du bail, jusqu’à cette date.

Attention, usant de cette faculté, la cession de bail au conjoint ou à un descendant est par la suite interdite.

"La question du foncier est centrale pour assurer une pérennité de notre activité agricole. Suite à un conflit avec un de mes propriétaires qui souhaitaient reprendre ses terres pour les mettre en location à un autre producteur, j’ai été amené à revoir l’ensemble de mes contrats de baux avec un juriste spécialisé. J’ai dû défendre mes droits devant le tribunal des baux paritaires pour préserver mon exploitation."

Sylvain, éleveur dans les Côtes d'Armor